Alles, was Sie über Ihre Finanzierung wissen sollten
In der Baufinanzierung gibt es zahlreiche Begrifflichkeiten, Abläufe und Prozesse. Der Prozess vom erstmaligen Kontakt zwischen Verkäufer und Käufer kann bspw. von wenigen Wochen bis hin zu mehren Monaten andauern. Umso wichtiger ist es alle Besonderheiten und Eventualitäten zu kennen.
Hier erwarten Sie:
Ratgeber
Entdecken Sie hilfreiche Tipps und umfassende Informationen zu den wichtigsten Themen rund um die Baufinanzierung – verständlich, aktuell und praxisnah.
Versicherungen
Erfahren Sie, welche Versicherungen unverzichtbar sind, um Ihre Baufinanzierung abzusichern und langfristig abzusichern.
Lexikon A-Z
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Prozess Immobilienerwerb
Beim Immobilienerwerb sind mehrere Behörden und Personen involviert wie die nebenstehende Grafik zeigt. Diese zeigt den klassischen Verlauf beim Kauf einer Bestandsimmobilie.
- Notarieller Kaufvertrag: Der Kaufvertrag wird vom Notar beurkundet und die rechtlichen Grundlagen für den Eigentumsübergang geschaffen.
- Vormerkung im Grundbuch: Der Käufer wird zur Sicherung seines Anspruchs als zukünftiger Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt.
- Eintragung der Grundschuld: Falls eine Baufinanzierung erfolgt, wird die Grundschuld zugunsten der Bank ins Grundbuch eingetragen.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Das Finanzamt stellt diese Bescheinigung aus, sobald die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde. Ohne diese Bescheinigung kann der Eigentumsübergang im Grundbuch nicht vollzogen werden.
- Fälligkeitsmitteilung: Der Notar prüft, ob alle Voraussetzungen (z. B. Unbedenklichkeitsbescheinigung und Vormerkung) erfüllt sind, und informiert den Käufer, dass der Kaufpreis gezahlt werden kann.
- Kaufpreiszahlung: Der Käufer überweist den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer.
- Eintrag als Eigentümer: Der Käufer wird nach Zahlung des Kaufpreises als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
- Eigentumsübertragung: Mit der Eintragung im Grundbuch erfolgt der endgültige Übergang des Eigentums an den Käufer.
Versicherungen in Zusammenhang mit einer Immobilie
Bauherren-Haftpflichtversicherung
Eine Versicherung, die den Bauherrn vor Schadensersatzansprüchen schützt. Sie deckt Schäden, die Dritten auf dem Baugrundstück oder durch die Baumaßnahmen entstehen könnten und für die der Bauherr haftbar gemacht werden kann.
Hausratversicherung
Sichern Sie Ihr Hab und Gut ab – egal ob Möbel, Elektronik oder persönliche Gegenstände. Mit unserer Hausratversicherung sind Sie bei Einbruch, Feuer, Sturm oder Wasserschäden bestens geschützt. So bleibt Ihr Zuhause auch in schwierigen Situationen ein Ort der Sicherheit.
Wohngebäudeversicherung
Schützen Sie Ihre Immobilie vor Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel oder Leitungswasser. Unsere Wohngebäudeversicherung sichert Ihr Zuhause und bewahrt Sie vor hohen Reparaturkosten. Optional bieten wir Schutz vor Elementarschäden wie Überschwemmungen.
Bauleistungsversicherung
Die Bauleistungsversicherung, auch Bauwesenversicherung genannt, schützt während der Bauphase vor Schäden an der Immobilie, der Baustelle oder den Baustoffen. Schäden können durch Naturkatastrophen, Diebstahl oder Vandalismus verursacht werden.
Risikolebensversicherung
Eine Versicherung, die im Todesfall eine finanzielle Absicherung bietet.
- Funktion: Dient als zusätzliche Sicherheit für Immobiliendarlehen.
- Ziel: Absicherung der Hinterbliebenen gegen finanzielle Belastungen im Falle des Ablebens des Darlehensnehmers.
Rechtsschutzversicherung
Streitigkeiten rund um Ihre Immobilie? Unsere Rechtsschutzversicherung bietet Unterstützung bei Nachbarschaftsproblemen, Mietkonflikten oder Handwerkerstreitigkeiten. So können Sie sich auf kompetente juristische Hilfe verlassen.
Lexikon - Begriffe in der Baufinanzierung
A
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Eine Bescheinigung des Bauaufsichtsamtes, die bestätigt, dass Räumlichkeiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen sind. Dies bedeutet, dass sie baulich von anderen Wohneinheiten getrennt sind und einen eigenen, abschließbaren Zugang von außen haben.
Abnahmeverpflichtung
Die Verpflichtung des Darlehensnehmers, das Darlehen innerhalb einer vereinbarten Frist (Abnahmefrist) auszahlen zu lassen.
Abschreibung
Die jährliche Wertminderung von Wirtschaftsgütern, die steuerlich als Verlust geltend gemacht werden kann. Bei vermieteten Immobilien können Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes in Form einer linearen Abschreibung (gleichbleibender Betrag pro Jahr) steuermindernd berücksichtigt werden. Wichtig: Dies gilt nicht für den Grund und Boden, da dieser sich nicht abnutzt.
Abtretung
Die Übertragung von Rechten und Ansprüchen an einen Dritten. In der Immobilienfinanzierung betrifft dies häufig Rechte aus Bausparverträgen, Lebensversicherungen, Investmentfonds oder Grundschulden.
Agio
Ein Aufpreis, den einige Banken für die Bereitstellung eines Darlehens verlangen. Der Darlehensbetrag wird vollständig ausgezahlt, der Darlehensnehmer muss jedoch einen höheren Betrag zurückzahlen.
Annuität
Eine Jahreszahlung auf ein Darlehen, die Sollzins und Tilgung umfasst. Die Höhe der Annuität bleibt während der Sollzinsbindungsfrist konstant, wobei der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit steigt und der Zinsanteil sinkt.
Annuitätendarlehen
Ein langfristiges Darlehen, das in konstanten Raten (Annuitäten) zurückgezahlt wird. Die Rate setzt sich aus Sollzinsen und Tilgung zusammen. Mit der Laufzeit steigt der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt.
Anschaffungskosten
Die Kosten für den Kauf einer Immobilie, die neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Erschließungskosten und Finanzierungskosten umfassen. Da Abschreibungen nur auf die Immobilie selbst, nicht aber auf den Grund und Boden möglich sind, müssen die Nebenkosten anteilig aufgeteilt werden.
Anschlussfinanzierung
Eine Anschlussfinanzierung erfolgt, wenn ein bestehendes Darlehen durch ein neues abgelöst wird. Bleibt der Kreditnehmer bei derselben Bank, spricht man von einer Prolongation. Entscheidet er sich für einen Bankwechsel, wird dies als Umschuldung bezeichnet.
Anschlusskosten
Dies sind die Kosten für den Anschluss eines Hauses an das öffentliche Versorgungsnetz (z. B. Wasser, Abwasser, Gas, Strom, Telekommunikation). Diese Kosten beziehen sich auf die Leitungen vom Haus bis zur Grundstücksgrenze.
Arbeitgeberdarlehen
Ein Darlehen, das ein Arbeitgeber seinen Mitarbeitenden gewährt, oft zu besonders günstigen Konditionen. In manchen Fällen muss der geldwerte Vorteil, der sich aus den Konditionen ergibt, versteuert werden.
Auflassung
Die rechtliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumswechsel einer Immobilie. Der Übergang des Eigentums wird durch die Auflassung und die Eintragung ins Grundbuch vollzogen (§ 925 BGB).
Auflassungsvormerkung
Eine Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs, die den Anspruch des Käufers auf den Eigentumsübergang sichert. Sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder belastet, ohne dies mit dem Käufer abzustimmen.
Aufteilungsplan
Ein von der Baubehörde beglaubigter Plan, der die Aufteilung eines Gebäudes darstellt. Er zeigt, welche Gebäudeteile dem Sondereigentum und welche dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind. Durch die Nummerierung der Einheiten werden Verwechslungen vermieden.
Aufwendungshilfen
Öffentliche Zuschüsse oder Darlehen, die Eigentümern neu errichteter, selbst genutzter Immobilien helfen sollen, finanzielle Belastungen nach dem Bezug zu reduzieren. Diese Hilfen werden nach den Bestimmungen des II. Wohnungsbaugesetzes (WoBauG) gewährt und in abnehmenden Monatsraten ausgezahlt. Einkommens- und Wohnflächengrenzen sind dabei zu beachten. Details variieren je nach Bundesland.
Ausbauhaus
Ein Haus, das aus vorgefertigten Teilen besteht und von einer Baufirma nur teilweise fertiggestellt wird. Im Gegensatz zu einem schlüsselfertigen Fertighaus übernimmt der Bauherr den weiteren Ausbau in Eigenleistung.
Außenanlagen
Dazu zählen unter anderem die Ver- und Entsorgungsleitungen vom Haus bis zur Grundstücksgrenze, Gartenanlagen, gepflasterte Wege und befestigte Flächen. Ein Teil der Kosten für Außenanlagen wird zu den Herstellungskosten gerechnet.
Auszahlungskurs
Der Prozentsatz des Darlehensbetrages (Nominalbetrag), der an den Darlehensnehmer ausgezahlt wird.
Ausbauhaus
Ein Haus, das aus vorgefertigten Teilen besteht und von einer Baufirma nur teilweise fertiggestellt wird. Im Gegensatz zu einem schlüsselfertigen Fertighaus übernimmt der Bauherr den weiteren Ausbau in Eigenleistung.
Auszahlungsvoraussetzungen
Bedingungen, die im Darlehensvertrag festgelegt sind und innerhalb einer bestimmten Frist erfüllt werden müssen, damit die Bank das Darlehen auszahlt. Ein häufiges Beispiel ist die rangrichtige Eintragung der Grundschuld im Grundbuch.
Aval
Ein Aval ist eine Bürgschaft oder Garantie, die von einem Kreditinstitut übernommen wird. Dabei stellt das Institut keinen Geldbetrag zur Verfügung, sondern seine eigene Kreditwürdigkeit.
- Bürgschaft: Das Kreditinstitut verpflichtet sich, für die Verbindlichkeiten des Kreditnehmers gegenüber einem Dritten einzustehen.
- Garantie: Das Institut garantiert einen bestimmten Erfolg in der Zukunft.
B
Bauantrag
Ein schriftlicher Antrag bei der Baubehörde, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Um das Verfahren einzuleiten, sind folgende Unterlagen erforderlich:
- Lageplan (Maßstab 1:500) mit Berechnung der Wohn- und Nutzflächen.
- Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) im Maßstab 1:100.
- Berechnung des umbauten Raums nach DIN 277, Teil 1 (1987).
- Entwässerungspläne.
- Statische Berechnungen.
- Baubeschreibung.
- Nachweis einer Haftpflichtversicherung des Entwurfsverfassers.
- Standsicherheits-, Wärme- und Schallschutznachweis.
- Vom Bauherrn und dem Entwurfsverfasser unterzeichneter Bauantragsvordruck.
Baubeschreibung
Eine detaillierte Aufstellung der Ausstattungs- und Ausführungsmerkmale eines Bauvorhabens.
Wichtige Inhalte:
- Beschaffenheit der Wände, des Daches, der Fenster.
- Heizungsart und Materialangaben.
Die Baubeschreibung ist ein wesentlicher Bestandteil der Finanzierungsanfrage und auch dem Baugenehmigungsantrag beizufügen, da sie die Qualität des geplanten Gebäudes dokumentiert.
Bauerwartungsland
Eine Fläche, die noch nicht als Bauland ausgewiesen ist, jedoch in Zukunft zu Bauland umgewandelt werden soll. Die endgültige Nutzung muss durch einen verbindlichen Bebauungsplan festgelegt werden.
Baugenehmigung
Ein förmliches Verfahren, das in den Bauordnungen der Bundesländer vorgeschrieben ist, um ein Bauvorhaben zu genehmigen. Die Baugenehmigung ist zeitlich begrenzt und gebührenpflichtig. Ohne diese Genehmigung dürfen keine Baumaßnahmen beginnen. In manchen Bundesländern reicht für kleinere Bauvorhaben eine Bauanzeige aus.
Baugrenze
Eine im Bebauungsplan festgelegte Grenze, die gemäß § 23 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) nicht von Gebäuden oder Gebäudeteilen überschritten werden darf.
Baumängel
Mängel an einem Bauwerk, die durch fehlerhafte Entwürfe, Ausführungen oder mangelhaftes Material entstehen. Sie mindern den Wert oder die Nutzbarkeit des Bauwerks. Um Gewährleistungsansprüche geltend zu machen, sollten Bauherren erkennbare Mängel bereits bei der Bauabnahme schriftlich festhalten.
Baunebenkosten
Zu den Baunebenkosten zählen unter anderem:
- Architekten- und Ingenieurleistungen,
- Gebühren für behördliche Prüfungen und Genehmigungen,
- Finanzierungskosten.
Bauordnung
Die Bauordnung wird auf Landesebene festgelegt und regelt:
- das Verfahren zur Erteilung einer Baugenehmigung,
- die Voraussetzungen für den Bau, die Änderung oder den Abbruch baulicher Anlagen.
Baureifmachung
Kosten, um ein Grundstück in einen bebaubaren Zustand zu bringen, z. B. durch:
- Abbrucharbeiten,
- Räumung,
- Planierung oder Auffüllung,
- Sprengungen.
Bauträgermodell
Ein Konzept, bei dem Immobilien während der Planungs- oder Bauphase gekauft werden. Dadurch können steuerliche Vorteile genutzt werden.
Bauzeitzinsen
Zinsen, die während der Bauzeit anfallen und durch Teilauszahlungen des Darlehens entstehen.
- Diese Zinsen werden auf den bereits ausgezahlten Darlehensbetrag berechnet.
- Der Zinssatz entspricht meist dem vereinbarten Darlehenszins; in manchen Fällen kommt ein Zuschlag hinzu.
- Bauzeitzinsen zählen zu den Baunebenkosten.
- Für vermietete Immobilien können Bauzeitzinsen steuerlich als Werbungskosten abgesetzt werden. Für selbst genutzte Immobilien ist dies nicht möglich.
Bebauungsplan
Ein Bebauungsplan legt die zulässigen baulichen Nutzungen eines Gebiets rechtsverbindlich fest. Er enthält wesentliche Angaben zur Gestaltung des Gebiets, wie:
- überbaubare und nicht überbaubare Flächen,
- Baugrenzen,
- zulässige Geschossanzahl,
- Mindestgröße der Grundstücke.
Beleihungsobjekt
Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen, die als Sicherheit für eine Baufinanzierung dienen. Die Bank sichert das Darlehen in der Regel durch die Eintragung einer Grundschuld ab.
Beleihungsgrenze
Der Teil des Beleihungswertes einer Immobilie, den Kreditinstitute nach gesetzlichen und internen Vorschriften beleihen dürfen.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der geschätzte Wert einer Immobilie, der unter normalen Marktbedingungen bei einem Verkauf erzielt werden könnte (Sachwert). Viele Kreditgeber ziehen hiervon einen Sicherheitsabschlag von etwa 10 % - 20 % ab.
Beleihungsauslauf
Der prozentuale Anteil des Objektwertes, der fremdfinanziert wird. Die Berechnung erfolgt wie folgt:
Fremdkapital / Beleihungswert x 100 = Beleihungsauslauf.
Dieser Wert berücksichtigt den Eigenkapitaleinsatz des Kunden.
Bemusterung
Ein Prozess, bei dem Käufer eines Fertighauses oder einer Bauträgerimmobilie die Ausstattung ihrer Immobilie festlegen. Hierbei werden Details wie Fliesen, Dachziegel, Türen oder Griffe ausgewählt. Sonderwünsche, die über die Grundausstattung hinausgehen, können den endgültigen Kaufpreis erhöhen.
Bereitstellungszins
Eine Gebühr, die Banken für Darlehensbeträge erheben, die bereits bereitgestellt, aber noch nicht abgerufen wurden. Der Bereitstellungszins liegt meist bei 0,25 % pro Monat und wird nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit berechnet. Diese Zinsen fallen häufig bei Bauvorhaben an, da Darlehen in Teilbeträgen (Tranchen) je nach Baufortschritt abgerufen werden.
Betriebskosten
Kosten für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer Immobilie. Dazu zählen:
- Heizkosten,
- Grundsteuer,
- Versicherungen (z. B. Feuer- und Haftpflichtversicherung),
- Reparaturen.
Bewirtschaftungskosten
Die Kosten für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer Immobilie.
- Umlagefähige Kosten: Können dem Mieter in Rechnung gestellt werden (z. B. Müllabfuhr, Straßenreinigung).
- Nicht umlagefähige Kosten: Muss der Vermieter allein tragen (z. B. Verwalterkosten, Rücklagen für Instandhaltung).
Bürgschaft
Ein Vertrag, bei dem sich ein Dritter (Bürge) verpflichtet, für die Verbindlichkeiten eines Schuldners einzustehen, falls dieser seine Verpflichtungen nicht erfüllt.
- Ausfallbürgschaft: Der Bürge kann nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Gläubiger einen Verlust nachweisen kann.
- Selbstschuldnerische Bürgschaft: Der Bürge ist direkt bei Nichterfüllung der Schuld zur Zahlung verpflichtet.
Bürgschaft gemäß § 7 MaBV
Eine Bürgschaft, die den Käufer oder Bauherrn schützt. Bauträger dürfen gemäß § 34 Gewerbeordnung Gelder von Käufern oder Bauherren nur unter bestimmten Voraussetzungen gemäß § 3 Abs. 1 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entgegennehmen. Werden Voraus- oder Teilzahlungen vereinbart, ist eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV notwendig. Diese erlischt, sobald die entsprechenden Baufortschritte erreicht wurden. Je später der Käufer zahlt, desto geringer ist das Risiko eines nicht fertiggestellten Objektes (z. B. im Fall einer Insolvenz des Bauträgers).
C
Courtage
Die Vergütung eines Maklers für die Vermittlung eines Vertragsabschlusses.
- Bei Vermietungen: Üblicherweise ein bis zwei Monatsmieten.
- Bei Grundstücks- oder Immobilienvermittlungen: Meist 3 % bis 6 % des Kaufpreises.
D
Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz
Ein Darlehen, bei dem die Bank den Zinssatz für einen vorher festgelegten Zeitraum garantiert. Änderungen am allgemeinen Zinsniveau haben in diesem Zeitraum keinen Einfluss auf den vereinbarten Zinssatz.
Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz
Ein Darlehen, dessen Zinssatz regelmäßig (z. B. alle drei oder sechs Monate) an den EURIBOR (Referenzzinssatz für den europäischen Geldmarkt) angepasst wird. Der Darlehensnehmer hat bei diesen Terminen die Möglichkeit, das Darlehen ganz oder teilweise zurückzuführen.
Darlehenslaufzeit
Die gesamte Dauer, bis ein Darlehen vollständig zurückgezahlt ist (nicht zu verwechseln mit Zinsbindung).
Disagio
Die Differenz zwischen dem Nominalbetrag eines Darlehens und dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag. Ein Disagio wird als Zinsvorauszahlung betrachtet, wodurch der Sollzinssatz des Darlehens reduziert wird.
- Kapitalanleger können das Disagio als Werbungskosten steuerlich absetzen (max. 5 %).
- Es ist besonders sinnvoll, wenn in einem Jahr ein höheres Einkommen erzielt wird, das in den Folgejahren geringer ausfällt.
E
Effektiver Jahreszins
Der Effektive Jahreszins gibt an, wie hoch die gesamten jährlichen Kosten eines Kredits sind, einschließlich Zinsen und zusätzlicher Kosten wie Bearbeitungs- oder Abschlussgebühren. Er berücksichtigt alle relevanten Faktoren und zeigt die tatsächliche finanzielle Belastung des Kreditnehmers. Dadurch ermöglicht er einen einfachen und zuverlässigen Vergleich verschiedener Kreditangebote.
Eigenkapital
Eigene Vermögenswerte, die zur Finanzierung einer Immobilie genutzt werden können. Zum Eigenkapital zählen:
- Bargeld,
- Bank- und Sparguthaben,
- Wertpapiere,
- unbelastete Grundstücke,
- Bausparguthaben,
- Eigenleistungen (sogenannte „Muskelhypothek“).
Eigenleistung („Muskelhypothek“)
Persönliche Arbeitsleistungen, die zur Einsparung von Handwerkerkosten erbracht werden. Dazu gehören auch Hilfe durch Verwandte oder Nachbarn.
Risiken:
- Langer Zeitaufwand und längere Bauzeit.
- Teilweise mangelnde fachliche Qualifikation, was zu Qualitätsmängeln führen kann.
- Kein Anspruch auf Gewährleistung.
Hinweis: Materialkosten fallen dennoch an und müssen in die Gesamtkosten einbezogen werden.
Eigennutzung
Die Nutzung einer Immobilie für die eigenen Wohnzwecke.
Einheitswert
Ein vom Finanzamt festgelegter Richtwert für Grundstücke und Gebäude. Er dient unter anderem als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. Der Einheitswert liegt meist deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert und wird dem Eigentümer durch den Einheitswertbescheid mitgeteilt.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Eine der sieben Einkunftsarten nach dem Einkommensteuergesetz (§ 21 EStG). Sie umfassen alle steuerpflichtigen Überschüsse oder Verluste aus der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden.
Absetzbare Werbungskosten:
- Modernisierungskosten,
- Reparaturen,
- Versicherungen,
- Grundsteuer,
- Darlehenszinsen und Abschreibungen (AfA).
Endfälliges Darlehen
Ein Darlehen, bei dem während der Laufzeit nur die Zinsen gezahlt werden. Die Tilgung erfolgt in einer einzigen Zahlung am Ende der Laufzeit.
- Häufige Nutzung: Diese Form der Finanzierung wird oft bei Kapitalanlegern eingesetzt, die während der Laufzeit die Tilgung aus Rücklagen, einer Versicherung oder einem anderen Finanzprodukt ansparen.
- Vorteile: Geringere monatliche Belastung, da keine Tilgungsraten gezahlt werden.
- Nachteile: Es entstehen höhere Gesamtkosten, da die Restschuld über die gesamte Laufzeit unverändert bleibt und somit durchgehend verzinst wird.
Einmalige Nebenleistungen
Kreditinstitute tragen neben der Grundschuld und den Grundschuldzinsen oft auch eine zusätzliche Sicherheit für sogenannte einmalige Nebenleistungen ein (5 % bis 10 % des Grundschuldbetrags). Dies dient dazu, bei einer Zwangsversteigerung pauschal die Kosten zu decken.
Hinweis: Die Bank darf im Verhältnis zum Kreditnehmer nur den tatsächlich geschuldeten Betrag einbehalten.
Energieeffizient Bauen
Ein KfW-Programm zur Förderung des Baus oder Kaufs energieeffizienter Gebäude. Gefördert werden:
- KfW Effizienzhäuser 55, 40 und 40 Plus,
die jeweils höhere Anforderungen an den Energieverbrauch erfüllen.
Energieeffizient Sanieren
Ein KfW-Programm, das die Sanierung von Bestandsimmobilien zu energieeffizienten Gebäuden fördert. Ziel ist die Reduzierung des Energieverbrauchs und die Verbesserung der Energieeffizienz.
Erbbaurecht
Ein veräußerbares und vererbbares Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu besitzen. Das Erbbaurecht ist zeitlich begrenzt (meist 99 Jahre) und mit der Zahlung eines Erbbauzinses an den Grundstückseigentümer verbunden. Es kann wie ein Grundstück belastet werden.
Erbbauzins
Das wiederkehrende Entgelt, das für die Nutzung eines Erbbaurechts gezahlt wird. Der Betrag wird nach § 9 Abs. 2 der Erbbaurechtsverordnung für die gesamte Laufzeit des Vertrags festgelegt.
Erbpacht
Ein anderer Begriff für das Erbbaurecht.
Erhaltungsaufwand
Aufwendungen für die Instandhaltung und Renovierung einer Immobilie, die nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) steuerlich abgesetzt werden können.
Hinweis:
- Erhaltungsmaßnahmen, die lediglich den Zustand erhalten, können direkt als Werbungskosten abgesetzt werden.
- Maßnahmen, die den Gebrauchswert erhöhen, gelten als Herstellungskosten und sind nicht sofort absetzbar.
Erschließung
Alle Maßnahmen, die notwendig sind, um ein Grundstück baureif zu machen. Dazu gehören:
- Anschluss des Grundstücks an die Wasser- und Abwasserversorgung,
- Anbindung an das Gas-, Strom- und Telefonnetz.
Hinweis: Die Gemeinde ist in der Regel für die Infrastrukturanbindung verantwortlich, die Kosten werden jedoch anteilig auf den Grundstückseigentümer umgelegt.
Erschließungskosten
Kosten, die für die Baureifmachung eines Grundstücks anfallen. Dazu zählen:
- Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation,
- Anbindung an öffentliche Verkehrswege,
- Versorgung mit Wasser und Energie.
EURIBOR
Der EURIBOR (European Interbank Offered Rate) ist ein Referenzzinssatz für Termingelder, die zwischen europäischen Banken gehandelt werden. Er hat mit der Einführung des Euro den früheren FIBOR (Frankfurt Interbank Offered Rate) ersetzt und dient als Basis für viele Kredit- und Anlagezinssätze.
F
Fertighaus
Ein Gebäude, das aus vorgefertigten Teilen in Massiv- oder Holzbauweise errichtet wird.
- Schlüsselfertig: Das Haus wird komplett fertiggestellt übergeben.
- Ausbauhaus: Teile des Ausbaus werden vom Käufer in Eigenleistung übernommen.
Fertighäuser werden in der Regel auch von Banken finanziert.
Fälligkeitsmitteilung
Eine Fälligkeitsmitteilung informiert darüber, ab wann und in welcher Höhe eine Zahlung fällig ist. Sie kann von unterschiedlichen Parteien ausgestellt werden:
Bank:
- Die Bank erstellt eine Fälligkeitsmitteilung, um den Darlehensnehmer über die fälligen Zahlungen eines Darlehens zu informieren (z. B. Zinsen, Tilgung oder Auszahlung eines Darlehens).
- Enthält den genauen Betrag und das Datum der Fälligkeit.
Notar:
- Der Notar erstellt die Fälligkeitsmitteilung des Kaufpreises, wenn alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises einer Immobilie erfüllt sind.
- Typische Voraussetzungen: Eintragung der Grundschuld, Vorlage einer Löschungsbewilligung oder Zustimmung der Behörden.
- Die Fälligkeitsmitteilung des Notars stellt sicher, dass der Käufer rechtssicher über den Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung informiert wird.
Finanzierungsplan
Eine detaillierte Übersicht über die Gesamtkosten eines Bau- oder Kaufvorhabens (Herstellungs- und Erwerbskosten) sowie die eingesetzten Eigen- und Fremdmittel.
- Finanzierungsbedarf: Differenz zwischen Gesamtkosten und Eigenmitteln.
- Der Finanzierungsplan dient als Grundlage für einen Tilgungsplan, der die monatliche Belastung durch Zins- und Tilgungszahlungen aufzeigt.
Flurkarte
Eine Karte, die alle Flurstücke einer bestimmten Gemarkung abbildet. Sie kann beim zuständigen Katasteramt eingesehen und angefordert werden.
Flurstück
Die Bezeichnung für eine eindeutig definierte Grundstücksfläche. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.
Forward-Darlehen
Ein Darlehen, mit dem sich der Darlehensnehmer den aktuellen Sollzinssatz für eine zukünftige Finanzierung sichert.
- Voraussetzung: Eine bestehende Immobilie zur Besicherung.
- Häufige Anwendung: Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Sollzinsbindung eines bestehenden Darlehens.
- Kostenzuschläge: Je nach Dauer der Aufschubzeit erhöht sich der Zinssatz.
- Arten:
- Echtes Forward-Darlehen: Sollzinsbindungsbeginn ist der Zeitpunkt der Umschuldung (Auszahlung).
- Unechtes Forward-Darlehen: Sollzinsbindungsbeginn ist der Zeitpunkt der Konditionsvereinbarung (z. B. bei Vertragserstellung).
G
Grundbuch
Ein öffentliches Register, das alle wesentlichen Informationen zu einem Grundstück enthält. Es wird beim zuständigen Grundbuchamt geführt und besteht aus drei Abteilungen:
- Bestandsverzeichnis: Angaben zum Grundstück, z. B. Flurstück, Lage und Größe.
- Abteilung I: Angaben zum Eigentümer (Name, Erwerbsgrund).
- Abteilung II: Eintragungen von Lasten und Beschränkungen, z. B. Grunddienstbarkeiten oder Auflassungsvormerkungen.
- Abteilung III: Informationen zu Grundpfandrechten, z. B. Hypotheken oder Grundschulden.
Das Grundbuch dient der rechtlichen Sicherung des Grundstücksverkehrs. Personen mit berechtigtem Interesse, wie Eigentümer oder Kaufinteressenten, können Einsicht nehmen oder einen Grundbuchauszug beantragen.
Grunddienstbarkeiten
Rechte Dritter an einem Grundstück, die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen sind. Häufige Beispiele sind:
- Wegerechte: Nutzung des Grundstücks als Zugang zu einem anderen Grundstück.
- Leitungsrechte: Verlegung von Strom-, Wasser- oder Abwasserleitungen.
- Geh- und Fahrtrechte: Nutzung von Wegen oder Straßen auf dem Grundstück.
Grunderwerbsteuer
Eine Steuer, die beim Kauf von bebauten oder unbebauten Grundstücken anfällt. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Das örtliche Finanzamt kann genaue Auskünfte über die Höhe der Steuer geben.
Grundflächenzahl (GFZ)
Eine im Bebauungsplan festgelegte Kennzahl, die angibt, wie viel Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen.
Beispiel: Bei einer Grundflächenzahl von 0,4 dürfen 40 % des Grundstücks bebaut werden. Flächen für Garagen, Stellplätze und Zufahrten werden dabei mitgerechnet.
Grundpfandrecht
Ein dingliches Recht, das einem Dritten an einem Grundstück eingeräumt wird. Beispiele für Grundpfandrechte sind:
- Hypothek
- Grundschuld
- Rentenschuld
Grundschuld
Ein Grundpfandrecht, das zugunsten eines Gläubigers in das Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld ist nicht an eine persönliche Forderung gebunden, sondern ermöglicht dem Gläubiger eine Zahlungsverpflichtung aus dem Grundstück geltend zu machen.
Grundschuldbestellung
Ein Prozess, bei dem der Grundstückseigentümer in einer notariellen Urkunde zustimmt, sein Grundstück zu belasten. Diese Belastung (Grundschuld) wird anschließend im Grundbuch eingetragen.
Grundschuldzins
Der Zinssatz, der bei der Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Er ist unabhängig vom Zinssatz des Darlehens und wird häufig höher eingetragen (meist zwischen 15 % und 20 %), um mögliche Zinsschwankungen oder zusätzliche Kosten im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers abzudecken.
Hinweis: Siehe auch einmalige Nebenleistungen.
Grundsteuer
Eine von den Gemeinden erhobene Steuer auf Grundbesitz. Die Höhe der Grundsteuer wird durch den Einheitswert und den Hebesatz der jeweiligen Gemeinde bestimmt.
H
Hypothek
Eine dingliche Sicherung einer persönlichen Forderung an einem Grundstück.
- Besonderheit: Die Hypothek ist an eine zugrunde liegende Forderung gebunden. Sobald diese vollständig beglichen ist, erlischt auch die Hypothek automatisch.
- Heutige Nutzung: Hypotheken werden weitgehend von Grundschulden ersetzt, da diese flexibler und weniger aufwendig in der Verwaltung sind.
Hypothekenbank
Fonds, die der Finanzierung von Bauprojekten dienen.
- Offene Immobilienfonds: Investitionen in eine Vielzahl von Immobilien, Rückgaben der Anteile sind jederzeit möglich.
- Geschlossene Immobilienfonds: Kapital wird in ein spezifisches Bauprojekt investiert, und die Beteiligung endet nach Abschluss des Projekts.
Immobilienfonds unterliegen dem Kapitalanlagegesetz.
I
Instandhaltungskosten
Kosten, die durch die Beseitigung der üblichen Abnutzung an Immobilien entstehen. Beispiele:
- Regelmäßige Schönheitsreparaturen,
- Wartung und Reparatur von Heizungsanlagen.
Steuerliche Vorteile: Instandhaltungskosten können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
Instandhaltungsrücklage
Eine nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 21 Abs. 5 WEG) vorgeschriebene Rücklage für Reparaturen und Schäden am Gemeinschaftseigentum von Wohnanlagen.
- Beitragshöhe: Wird nach der Wohnfläche der einzelnen Eigentumswohnungen bemessen und beträgt üblicherweise 0,8 % bis 1,0 % der Herstellungskosten pro Jahr.
Investorenfinanzierung
Eine Finanzierung, die speziell auf Kapitalanleger zugeschnitten ist, die Immobilien nicht selbst nutzen, sondern als Anlageobjekte erwerben.
- Bewertung: Andere Bewertungsverfahren als bei privaten Finanzierungen.
- Konditionen: Können von denen privater Baufinanzierungen abweichen.
K
Kapitaldienstfähigkeit
Die Fähigkeit eines Kreditnehmers, die laufenden Kosten eines Darlehens (Zinsen und Tilgung) aus seinem Einkommen zu decken. Diese wird von der Bank vor der Vergabe eines Darlehens überprüft.
Kaufvertrag
Ein Vertrag über den Kauf einer Immobilie, der notariell beurkundet werden muss, um rechtsgültig zu sein.
- Inhalt: Regelungen zur Eigentumsübertragung, Zahlung des Kaufpreises und weitere Bedingungen.
- Schritte zum Eigentumserwerb:
- Notarieller Abschluss des Kaufvertrags.
- Notarielle Einigungserklärung über den Eigentumsübergang (Auflassung).
- Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.
Wichtig: Erst mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer rechtlich zum Eigentümer.
KfW
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist ein bundeseigenes Institut, das zinsgünstige Darlehen vergibt, um den privaten Wohnungsbau, CO₂-sparendes Bauen und die Wirtschaft zu fördern.
- Beantragung: Die KfW vergibt ihre Mittel nicht direkt, sondern über durchleitende Institute (z. B. Banken). Eine Beantragung kann im Rahmen einer Finanzierungsanfrage erfolgen.
KfW-Effizienzhaus
Ein von der KfW unterstützter Standard für energieeffizientes Bauen oder Sanieren.
- Kennziffern (55/40/40 Plus u.a.): Diese geben den Energiebedarf eines Gebäudes im Vergleich zu einem Neubau nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) an.
Beispiel: Ein KfW-Effizienzhaus 55 darf maximal 55 % des Energiebedarfs eines vergleichbaren Neubaus verbrauchen. - Förderung: Diese Standards sind durch spezielle KfW-Programme förderfähig.
Kommunalobligation
Festverzinsliche Wertpapiere, die von Banken ausgegeben werden, um langfristige Projekte von Kommunen, Städten oder Bundesländern zu finanzieren (z. B. Schulen, Krankenhäuser, Wasserversorgungsanlagen).
- Absicherung: Diese Anleihen gelten als besonders sicher, da sie von Gebietskörperschaften mit hoher Bonität abgesichert sind.
Konditionen
Die Bedingungen, unter denen ein Darlehen gewährt wird. Dazu gehören:
- Sollzinssatz,
- Dauer der Sollzinsbindung,
- Auszahlungskurs,
- Tilgungssatz,
- Bearbeitungskosten und Bereitstellungszinsen.
Hinweis: Die günstigste Finanzierung ergibt sich aus einer sorgfältigen Analyse und dem Vergleich aller Konditionsbestandteile.
Konditionsanpassung
Nach Ablauf der Sollzinsbindung müssen neue Konditionen für den weiteren Finanzierungszeitraum festgelegt werden.
- Gesetzliche Regelung (§ 493 BGB): Die Bank muss dem Darlehensnehmer drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Alternativangebot unterbreiten.
- Anpassungsmöglichkeiten: Der Kunde kann zu diesem Zeitpunkt z. B. den Darlehensbetrag oder den Tilgungssatz ändern.
Kreditfähigkeit
Die gesetzliche Fähigkeit, einen Kreditvertrag abzuschließen.
- Voraussetzungen: Volljährigkeit und uneingeschränkte Geschäftsfähigkeit.
- Ausnahmen: Minderjährige können durch eine gerichtliche Erklärung des Vormundschaftsgerichts kreditfähig werden, während älteren Personen die Geschäftsfähigkeit unter bestimmten Bedingungen entzogen werden kann.
L
Laufzeit
Die Laufzeit beschreibt den Zeitraum zwischen der Auszahlung eines Darlehens und dessen vollständiger Rückzahlung.
- Abhängig von: Tilgungssatz und Sollzinssatz.
- Abgrenzung: Nicht zu verwechseln mit der Dauer der Sollzinsbindung, die nur den Zeitraum festlegt, in dem der Zinssatz unverändert bleibt.
Legitimation
Der Nachweis der Identität eines Darlehensnehmers, der durch Vorlage eines gültigen Reisepasses oder Personalausweises erfolgt.
- Steuerrechtlich geregelt: Nach § 154 AO ist eine Legitimation erforderlich.
- Verfahren:
- PostIdent-Verfahren: Die Deutsche Post prüft die Identität im Auftrag der Bank.
- Persönlich: In einer Filiale des Kreditinstituts.
- Video-Legitimation: Online-Identifizierung über einen Videoanruf.
Löschungsbewilligung
Eine öffentlich beglaubigte Erklärung des Gläubigers (z. B. der Bank), in der dieser nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens der Löschung des Grundpfandrechts (Hypothek oder Grundschuld) im Grundbuch zustimmt.
M
Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
Ein gesetzliches Regelwerk, das die Pflichten von Immobilienmaklern, Darlehensvermittlern und Bauträgern regelt.
- Erlaubnispflicht: Diese Gewerbe unterliegen nach § 34c GewO (Gewerbeordnung) einer behördlichen Erlaubnis.
Modernisierung
Maßnahmen zur Erhöhung des Wohn- oder Nutzwerts eines bestehenden Gebäudes.
Beispiele:
- Veränderung des Grundrisses,
- Erneuerung der Ausstattung,
- Verbesserung von Energieeffizienz oder Schallschutz.
Ziel: Der Gebrauchswert wird nachhaltig erhöht, oder die allgemeinen Wohnverhältnisse werden verbessert.
Muskelhypothek
Umgangssprachliche Bezeichnung für Eigenleistung.
- Definition: Persönliche Arbeitsleistungen (z. B. von Verwandten oder Nachbarn), die zur Einsparung von Handwerkerkosten erbracht werden.
- Risiken:
- Längerer Bauzeitaufwand,
- Teilweise unzureichende Qualifikation,
- Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.
N
Nachfinanzierung
Eine zusätzliche Finanzierung, die über die ursprünglich vereinbarte Kreditsumme hinausgeht.
- Notwendigkeit: Tritt häufig auf, wenn während der Bauphase unerwartete Kostenüberschreitungen auftreten und zusätzliche Mittel benötigt werden.
Nebenkosten
Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie entstehen:
- Einmalige Nebenkosten beim Erwerb:
- Grunderwerbsteuer (mind. 3,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland),
- Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 2 % des Kaufpreises),
- Maklerprovision (mind. 3,57 % inkl. MwSt.).
- Laufende Nebenkosten nach dem Kauf:
- Betriebskosten, z. B. Straßenreinigung, Müllabfuhr, Versicherungen.
Hinweis: Diese Kosten müssen bei der Kalkulation der Gesamtkosten und der monatlichen Belastung berücksichtigt werden.
Nebenleistungen
Alle Zahlungsverpflichtungen des Darlehensnehmers, die über Zins- und Tilgungsleistungen hinausgehen. Dazu gehören:
- Bereitstellungszinsen,
- Schätzkosten,
- Teilauszahlungszuschläge,
- Bürgschaftsgebühren.
Negativbescheid
Eine Bescheinigung des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen (in den neuen Bundesländern), die bestätigt, dass keine vermögensrechtlichen Ansprüche auf das Grundstück geltend gemacht werden.
Hinweis: Dieser Bescheid ist oft Voraussetzung für die Bestellung einer Grundschuld.
Negativbescheinigung
Ein Dokument, in dem die Gemeinde bestätigt, dass kein Vorkaufsrecht für ein Grundstück besteht oder dass das bestehende Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird.
Hintergrund: Gemeinden haben grundsätzlich ein Vorkaufsrecht an allen Grundstücken, das nicht im Grundbuch eingetragen werden muss.
Negativerklärung
Ein Sicherungsmittel, das bei Finanzierungen mit geringen Darlehensbeträgen (z. B. 10.000 EUR) verwendet wird.
- Verpflichtung des Darlehensnehmers: Keine Veräußerung oder Belastung seines Grundbesitzes ohne Zustimmung des Kreditgebers.
- Verwendung: Wird oft anstelle einer Grundschuldeintragung eingesetzt.
Nichtabnahmeentschädigung
Wenn ein Kreditnehmer ein zugesagtes Darlehen oder Teilbeträge nicht abruft, entsteht der Bank ein Verlust. Dieser wird durch eine Entschädigung ausgeglichen, die ähnlich einer Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird.
Nießbrauch
Ein im Grundbuch (Abteilung II) eingetragenes Recht, das einer bestimmten Person die Nutzung einer Immobilie erlaubt.
- Wirkung: Der Nießbrauch berechtigt zur Nutzung und Ertragserzielung (z. B. Mieteinnahmen), schließt jedoch eine Veräußerung oder vollständige Nutzung durch den Eigentümer aus.
- Hinweis: Immobilien mit Nießbrauchrecht sind für Käufer meist unverwertbar.
Notaranderkonto
Ein Treuhandkonto, das auf den Namen eines Notars eingerichtet ist und fremde Gelder verwaltet.
- Verwendung: Ermöglicht die vorzeitige Darlehensauszahlung, bevor die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen ist.
- Funktion: Der Notar stellt sicher, dass die Gelder zweckmäßig verwendet werden.
Notarieller Kaufpreis
Der im Kaufvertrag festgelegte Kaufpreis, der beim Notar beurkundet wird.
Bedeutung:
- Grundlage für steuerliche Abschreibungen,
- Berechnung der Grunderwerbsteuer,
- Ermittlung des Beleihungswertes.
P
Preisangabenverordnung (PAngV)
Eine Verbraucherschutzverordnung, die Kreditinstitute verpflichtet, in Angeboten und Darlehensverträgen alle relevanten Kosten, Preise und den effektiven Jahreszins offenzulegen.
Ziel: Erhöhung der Transparenz und Vergleichbarkeit für Verbraucher.
Prolongation
Die Verlängerung eines Darlehens nach Ablauf der Zinsbindung bei derselben Bank.
- Merkmal: Es werden lediglich neue Zinskonditionen vereinbart, der Darlehensgeber bleibt unverändert.
- Unterschied zur Umschuldung: Bei der Umschuldung wird das Darlehen zu einem neuen Anbieter transferiert.
Provider
Banken, Versicherungen und Bausparkassen, mit denen ich zusammenarbeite und an die Baufinanzierungen vermittelt werden.
- Die Provider bieten unterschiedliche Finanzierungsprodukte an, die individuell auf die Bedürfnisse des Kunden abgestimmt werden können.
R
Rangrücktritt
Eine durch notariell beglaubigte Erklärung veranlasste Veränderung der Rangfolge im Grundbuch.
- Merkmal: Ein bereits eingetragener Gläubiger gibt seine Rangstelle zugunsten eines bisher nachrangigen Gläubigers auf.
- Bedeutung: Dies kann die Finanzierungsstruktur für neue Darlehen erleichtern.
Rangstelle
Die Rangstelle gibt an, in welcher Reihenfolge Gläubiger bei einer Zwangsvollstreckung aus dem Verkaufserlös bedient werden.
- Wichtig: Gläubiger mit einer höheren Rangstelle (z. B. an erster Stelle) haben Vorrang vor nachrangigen Gläubigern.
Realkredit
Ein langfristiger Kredit, der durch Grundpfandrechte (z. B. Hypotheken oder Grundschulden) im Grundbuch abgesichert ist.
- Verwendung: Meist für Investitionen, wie den Kauf oder Bau von Immobilien.
- Rangfolge: Realkredite von Banken werden in der Regel an erster Rangstelle eingetragen, Darlehen von Bausparkassen oft an zweiter Stelle.
Refinanzierung
Der Prozess, durch den Kreditinstitute Mittel beschaffen, um Darlehen vergeben zu können.
- Methode: Hypothekenbanken refinanzieren sich beispielsweise durch die Ausgabe von Pfandbriefen, die von Anlegern gekauft werden. Das investierte Geld wird anschließend an Darlehensnehmer weitergegeben.
Restschuld
Der noch nicht zurückgezahlte Teil eines Darlehens zu einem bestimmten Zeitpunkt.
- Berechnung: Die Höhe der Restschuld kann aus dem Tilgungsplan entnommen werden.
Restschuldversicherung
Eine Versicherung, die Darlehensraten gegen Risiken wie Tod, Unfall oder Krankheit absichert.
- Leistungen:
- Begleicht im Todesfall die noch ausstehende Restschuld.
- Zusätzliche Leistungen wie Unfall- oder Krankenversicherung können enthalten sein.
- Verwendung: Häufig obligatorisch bei Bausparkassen als Bedingung für die Darlehensgewährung.
Rückauflassungsvormerkung
Eine Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Rückübertragung eines Grundstücks.
- Anwendung: Häufig bei Grundstücksverkäufen durch Städte oder Gemeinden.
- Bedingungen: Der Käufer muss bestimmte Auflagen erfüllen (z. B. Bau einer bestimmten Wohnfläche).
- Konsequenz: Wird die Auflage nicht erfüllt, hat der frühere Eigentümer Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks.
S
Schätzkosten
Kosten, die durch den Aufwand der Bank entstehen, den Wert einer Immobilie einzuschätzen. Diese Kosten können dem Kunden in Rechnung gestellt werden.
SCHUFA
Die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (SCHUFA) sammelt Informationen zur Beurteilung der Bonität von Kreditnehmern.
- Datenquellen: Banken, Kreditkartenanbieter und andere Vertragsinstitute.
- Verwendung: Informationen werden Banken auf Anfrage bereitgestellt, um die Kreditwürdigkeit des Kunden zu beurteilen.
- Datenschutz: Strenge Beachtung der Datenschutzvorschriften.
Schuldnertausch
Beim Verkauf einer Immobilie kann der Käufer in den bestehenden Darlehensvertrag eintreten und damit Schuldner des Darlehens werden.
- Voraussetzungen:
- Zustimmung des Gläubigers (Darlehensgebers).
- Bonitätsprüfung des neuen Schuldners.
- Kosten: Häufig eine einmalige Vergütung von 1–2 % der Restschuld
Schuldübernahme
Ein rechtlicher Vorgang, bei dem ein neuer Darlehensnehmer alle Rechte und Pflichten aus einem bestehenden Darlehensvertrag übernimmt.
- Voraussetzung: Zustimmung aller Vertragsparteien.
- Abwicklung: Erfolgt durch einen notariellen Vertrag oder eine notarielle Beurkundung.
- Bonitätsanforderung: Die Bonität des neuen Darlehensnehmers muss mindestens so gut wie die des bisherigen sein.
Sollzinssatz
Der Zinssatz, mit dem ein Darlehen verzinst wird.
- Berechnung: Er wird auf den Nominalbetrag des Darlehens angewendet.
- Bedeutung: Dies ist der Zinssatz, den der Kunde tatsächlich an die Bank zahlt.
Schuldzinsenabzug
Bei vermieteten Immobilien können die gezahlten Schuldzinsen als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden.
Sondereigentum
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz wird zwischen zwei Arten von Sondereigentum unterschieden:
- Wohnungseigentum: Eigentum an einer bestimmten Wohnung.
- Teileigentum: Eigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen (z. B. Kellerräume).
Sondernutzungsrecht
Das exklusive Nutzungsrecht an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums, das einem bestimmten Eigentümer zugewiesen wird.
- Beispiele: Stellplätze, Gartenanteile oder Kellerräume.
Sollzinsbindung
Der Zeitraum, für den der Zinssatz eines Darlehens fest vereinbart ist.
- Nach Ablauf: Der Darlehensnehmer kann das Darlehen zurückzahlen (ganz oder teilweise) oder die Finanzierung verlängern (siehe Prolongation oder Umschuldung).
Sondertilgung
Eine zusätzliche Zahlung über die vereinbarte Darlehensrate hinaus.
- Vorteil: Verkürzt die Gesamtlaufzeit des Darlehens.
- Kosten: Abhängig von den Bedingungen des Providers, können Sondertilgungen kostenlos oder kostenpflichtig sein.
Staatliche Förderung
Maßnahmen zur Unterstützung von Immobilienbesitzern, die aus vier Säulen bestehen:
- Steuerliche Vergünstigungen für Vermieter (z. B. Abschreibungen).
- Zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse durch Länder oder die KfW.
- Eigenheimrente: Förderung für Eigennutzer durch Zulagen und Steuervergünstigungen.
- Bürgschaften zur Absicherung von Wohnungsbauprojekten.
Syndizierung (Forderungsverkauf)
Ein Instrument der Banken zur Steuerung ihres Kreditportfolios.
- Bedeutung: Banken verkaufen Kredite oder Teile davon an andere Investoren oder Banken, inklusive der dazugehörigen Sicherheiten.
- Hinweis: Der Kunde muss der Syndizierung durch eine entsprechende Klausel im Darlehensvertrag zustimmen.
Syndizierungsklausel
Eine Regelung im Darlehensvertrag, die dem Kreditgeber erlaubt, Kredite oder Teile davon weiterzuverkaufen oder Unterbeteiligungen einzuräumen.
- Zweck: Sicherstellung der Liquidität des Kreditportfolios.
T
Teilauszahlungszuschlag
Ein Zuschlag, den Banken für den zusätzlichen Aufwand erheben, wenn ein Darlehen in mehreren Teilbeträgen (z. B. nach Baufortschritt) ausgezahlt wird.
Kosten: Zwischen 50 und 100 EUR, abhängig vom Kreditinstitut. Manche Banken verzichten darauf.
Teileigentum
Das Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden (z. B. Kellerräume, Gewerberäume).
Merkmal: Steht immer in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.
Teilungserklärung
Eine Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass ein Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird.
- Zweck: Mit jedem Anteil wird das Sondereigentum an bestimmten Räumen (z. B. Wohnungen, Kellerräume) verbunden.
- Auswirkung: Die Anteile können selbstständig belastet oder verkauft werden.
- Inhalt: Regelt, welche Teile des Gebäudes Sonder-, Teile- oder Gemeinschaftseigentum sind.
Tilgung
Die regelmäßige Zahlung zur Rückführung des Darlehensbetrags.
Einfluss: Die Höhe der Tilgung bestimmt die Kreditrate und die Gesamtlaufzeit des Darlehens.
Tilgungsaussetzung
Eine Vereinbarung, bei der die Rückzahlung des Darlehensbetrags ausgesetzt wird.
- Merkmal: Es werden nur die Zinsen gezahlt.
- Verwendung: Häufig in Verbindung mit einem Tilgungssurrogat (z. B. einer Lebensversicherung).
Tilgungsfreie Jahre
Eine Vereinbarung zwischen dem Kreditinstitut und dem Darlehensnehmer, bei der die Rückzahlung des Darlehensbetrags (Tilgung) erst nach einer festgelegten Frist nach Auszahlung des Darlehens beginnt.
Verwendung: Häufig bei Baufinanzierungen, um die finanzielle Belastung in der Bauphase zu reduzieren.
Tilgungsplan
Eine zeitliche Übersicht, die den Verlauf eines Darlehens von der Auszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung darstellt.
- Inhalte:
- Monatliche Rate,
- Aufteilung in Zins- und Tilgungsanteile,
- Restschuldentwicklung.
- Exaktheit: Gilt nur für die Dauer der Sollzinsbindung. Danach kann ein aktualisierter Tilgungsplan erforderlich sein.
Tilgungssurrogat
Ein Ersatz für die direkte Tilgung eines Darlehens, der bei Tilgungsaussetzungen verwendet wird.
- Beispiele:
- Kapitallebens- oder Rentenversicherungen,
- Bausparverträge,
- Investmentfonds.
- Zweck: Die Rückführung des Darlehens zu einem festen Termin in der Zukunft sicherstellen.
Tilgungsverrechnung
Die Art und Weise, wie und wann Tilgungszahlungen auf die Restschuld angerechnet werden.
Beispiel: Bei einer „sofortigen Tilgungsverrechnung“ wird jede Zahlung unmittelbar nach Eingang mit der Restschuld verrechnet.
Treuhandzahlung
Eine Zahlung, die an einen vertrauenswürdigen Dritten (Treuhänder, z. B. Notar) erfolgt, bevor alle Auflagen erfüllt sind (z. B. Eintragung der Grundschuld).
Funktion: Der Treuhänder gibt die Gelder erst an den endgültigen Empfänger weiter, wenn alle gestellten Bedingungen erfüllt sind.
U
Umschuldung
Der Wechsel des Darlehensgebers durch Rückführung eines bestehenden Darlehens und Aufnahme eines neuen Darlehens bei einem anderen Kreditinstitut.
- Ablauf: Die Besicherung erfolgt durch Abtretung der bestehenden Grundschuld.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Eine Bescheinigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer für eine Immobilie bezahlt wurde.
Notwendigkeit: Wird für die Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch benötigt.
V
Verkehrswert
Der Wert einer Immobilie, der den Preis beschreibt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Zeitpunkt der Bewertung erzielbar wäre.
Bedeutung: Dient als Grundlage für die Kreditvergabe oder den Verkauf.
Veränderlicher Sollzinssatz
Ein Zinssatz, der während der Laufzeit des Darlehens vom Darlehensgeber geändert werden kann.
- Merkmale:
- Anpassung häufig an einen Referenzindex wie den EURIBOR gekoppelt.
- Keine Festschreibung über einen bestimmten Zeitraum.
- Vorteil: Flexible Anpassung an Marktbedingungen.
- Nachteil: Risiko steigender Zinsen.
Vorfälligkeitsentschädigung
Eine Entschädigung, die Banken verlangen, wenn ein Darlehensnehmer sein Darlehen vor Ablauf der ersten 10 Jahre der Sollzinsbindung vorzeitig zurückzahlt.
- Hintergrund: Banken sichern sich die Gelder für die Laufzeit des Darlehens und müssen bei vorzeitiger Rückzahlung einen finanziellen Verlust ausgleichen.
- Berechnung: Berücksichtigt werden:
- Restschuld abzüglich Sondertilgungen,
- Restlaufzeit der Sollzinsbindung,
- ursprüngliche Zinskonditionen.
- Transparenz: Die Bank muss die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung offenlegen.
Vorfälligkeitsschutz
Eine Möglichkeit, sich gegen die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Fall eines berufsbedingten Umzugs oder Härtefalls abzusichern.
- Funktionsweise:
- Einmalzahlung eines geringen Betrags bei Abschluss des Darlehens.
- Bei Verkauf der Immobilie kann das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden.
- Vorteil: Finanzielle Flexibilität in besonderen Lebenssituationen.
Vorfinanzierung
Ein Kredit, der gewährt wird, bevor ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist.
- Merkmale:
- Überbrückt den Zeitraum bis zur Zuteilung der Bausparsumme.
- Das erforderliche Mindestsparguthaben ist noch nicht angespart.
- Ablauf: Mit Zuteilung des Bausparvertrags wird die Vorfinanzierung automatisch durch die Bausparsumme abgelöst.
- Unterschied zur Zwischenfinanzierung: Die Vorfinanzierung erfordert kein vorher angespartes Guthaben.
Vorkaufsrecht
Ein Recht, das es dem Begünstigten ermöglicht, eine Immobilie zu den gleichen Bedingungen zu erwerben, die der Verkäufer mit einem Dritten ausgehandelt hat.
- Privates Vorkaufsrecht: Wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
- Gesetzliches Vorkaufsrecht: Beispiele sind das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB im Rahmen einer Erstaufteilung.
- Pflicht: Falls der Begünstigte das Vorkaufsrecht nicht ausüben möchte, muss er dem Verkauf zustimmen.
W
Wegerecht
Ein Recht, das es einer Person erlaubt, ein fremdes Grundstück zu überqueren oder zu nutzen.
- Grundbuch: In der Regel in Abteilung II eingetragen.
- Wertminderung: Ein Wegerecht kann den Wert der belasteten Immobilie beeinträchtigen, was individuell geprüft werden muss.
Wertermittlung
Ein Verfahren zur Bestimmung des Verkehrs- und Beleihungswertes einer Immobilie.
- Verfahren:
- Sachwertverfahren: Wird bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern angewandt.
- Ertragswertverfahren: Für Mehrfamilienhäuser; basiert auf der Jahresnettomiete.
- Gutachten: Häufig werden sowohl der Sachwert als auch der Ertragswert ermittelt, und der Wert der Immobilie ergibt sich aus dem Mittelwert beider Ergebnisse.
Wohnfläche
Die Wohnfläche ist ein wesentlicher Bestandteil bei Bauanträgen und Finanzierungsanfragen.
- Anrechenbare Flächen:
- 100 % der Grundflächen von Räumen mit einer Höhe von mindestens 2 m.
- 50 % der Grundflächen von Räumen mit einer Höhe zwischen 1 m und 2 m sowie von geschlossenen Räumen wie Wintergärten.
- Maximal 50 % der Grundfläche von Balkonen, Loggien und Dachgärten, sofern sie ausschließlich zum Wohnraum gehören.
- Nicht anrechenbare Flächen:
- Keller,
- Nicht ausgebaute Dachböden,
- Wasch- und Trockenräume,
- Heizungsräume,
- Abstellräume außerhalb der Wohnung,
- Schuppen und Garagen.
Wohnrecht
Ein Recht zugunsten eines Dritten, das die uneingeschränkte Nutzung einer Immobilie ermöglicht.
Merkmale:
- Kann auf einen Teil des Gebäudes beschränkt sein.
- Der Berechtigte darf weitere Personen aufnehmen.
- Kosten: Unterhalt, Steuern, öffentliche Lasten und Reparaturen trägt in der Regel der Eigentümer.
Wohnungsbauförderung
Staatliche und regionale Unterstützung für den Wohnungsbau.
- Vorteile für Vermieter: Steuerliche Vergünstigungen wie Abschreibungen und Absetzung von Ausgaben.
- Fördermöglichkeiten:
- Zinsgünstige Darlehen (z. B. KfW-Darlehen),
- Laufende Zuschüsse,
- Bürgschaften.
- Bedingungen: Häufig an Einkommensgrenzen, Familiengrößen oder Bauvorgaben gebunden.
- Anlaufstellen: Informationen gibt es bei den örtlichen Ämtern für Wohnungswesen oder beim Bürgermeisteramt.
Wohnungsbauprämie
Eine staatliche Prämie für Einzahlungen auf einen Bausparvertrag.
- Voraussetzungen:
- Unbeschränkt steuerpflichtig,
- Mindestalter von 16 Jahren,
- Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen.
- Auszahlung: Nach sieben Jahren Ansparzeit wird die Prämie bei der Zuteilung des Bausparvertrags ausgezahlt.
Wohnungseigentum
Das Wohnungseigentum umfasst zwei Bestandteile:
- Sondereigentum: Eigentum an einer bestimmten Wohnung.
- Miteigentumsanteil: Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum, wie dem Grundstück oder den Gebäudeteilen.
Wohneigentumsgesetz (WEG)
Die rechtliche Grundlage für das Wohnungseigentum.
- Inhalte:
- Definition des Wohnungseigentums,
- Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer.
- Bedeutung: Regelt die Beziehung zwischen Eigentümern und das gemeinschaftliche Eigentum.
Z
Zins
Das Entgelt, das der Darlehensnehmer für die Nutzung des Darlehens an den Darlehensgeber zahlt.
- Berechnung: Üblicherweise in Prozent des Nominalbetrags des Darlehens angegeben, als sogenannter Nominalzinssatz.
Zinszahlungsdarlehen
Ein langfristiges Darlehen, bei dem während der Laufzeit nur die Zinsen gezahlt werden.
- Rückzahlung: Der gesamte Darlehensbetrag wird am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt.
- Tilgungsersatz: Häufig werden Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen oder Investmentfonds verwendet.
- Auch bekannt als: Endfälliges Darlehen.
Zusatzsicherheit
Zusätzliche Sicherheiten, die verlangt werden, wenn:
- Die Beleihungsgrenze überschritten wird oder
- Die Bonität des Darlehensnehmers nicht ausreicht.
Beispiele: - Zusatzobjekte (weitere Immobilien),
- Bürgschaften von Banken oder Arbeitgebern,
- Mitverpflichtungen von Verwandten,
- Verpfändung von Bankguthaben oder Wertpapieren.
Zuteilung
Die Auszahlung eines Bausparvertrags, sobald die Voraussetzungen erfüllt sind:
- Erreichung des Mindestsparguthabens,
- Einhaltung der Mindestsparzeit,
- Erreichen der Bewertungszahl.
Hinweis: Der Bausparer muss die Zuteilung aktiv beantragen.
Zwangsvollstreckung
Ein gesetzlich geregeltes Verfahren, um private Forderungen gegenüber einem Schuldner durchzusetzen.
Ziel: Sicherstellung der Begleichung ausstehender Zahlungen durch Pfändung oder Versteigerung.
Zwischenfinanzierung
Ein kurzfristiger Kredit, der zur Überbrückung eines zeitweiligen Finanzierungsbedarfs dient.
- Verwendung: Häufig notwendig, wenn Eigenkapital gebunden ist, z. B. in einer derzeit bewohnten Immobilie, die noch verkauft werden soll.
- Ablösung: Der Kredit wird zurückgezahlt, sobald der Verkaufserlös der alten Immobilie verfügbar ist.
- Typischer Einsatz: Finanzierung von Bauvorhaben, während das Eigenkapital vorübergehend nicht liquide ist.